Kako prodati nekretninu u Grčkoj: korak po korak kroz proces prodaje
Proces prodaje nekretnine u Grčkoj obično traje od 2 do 4 meseca i sastoji se od 5 uzastopnih koraka:
- Priprema dokumentacije i dobijanje AFM-a: Vlasnik pribavlja grčki poreski broj (AFM) i prikuplja osnovni pravni paket dokumentacije.
- Procena nekretnine i marketing: Određivanje realne tržišne cene, profesionalno fotografisanje i oglašavanje na međunarodnim portalima za nekretnine.
- Potpisivanje predugovora (PPA): Potpisivanje privatnog ugovora i uplata kapare od strane kupca (obično između 5% i 10% od kupoprodajne cene).
- Građevinska inspekcija i izrada E-ID-a: Licencirani građevinski inženjer proverava usklađenost objekta i izdaje Elektronski pasoš zgrade (Electronic Building ID).
- Potpisivanje notarskog ugovora i isplata: Overa glavnog ugovora kod notara, prenos novčanih sredstava i upis prava vlasništva u Grčki katastar (Ktimatologio).
Koji su dokumenti potrebni za prodaju nekretnine u Grčkoj?
Za uspešno zaključenje kupoprodajnog ugovora u Grčkoj, prodavac mora da obezbedi sledeća obavezna dokumenta:
- Poreski identifikacioni broj (AFM / ΑΦΜ) i za prodavca i za kupca.
- Vlasnički list / Dokaz o vlasništvu (notarski ugovor o kupovini, poklonu ili ostavinsko rešenje).
- Elektronski pasoš zgrade (Electronic Building ID / Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) — izdaje ovlašćeni inženjer.
- Sertifikat o energetskoj efikasnosti (EPC / ΠΕΑ).
- Topografski plan parcele sa obaveznom vezom na nacionalni koordinatni sistem (EGSA '87).
- Potvrda o plaćenom porezu na imovinu ENFIA za poslednjih 5 godina.
- Poresko uverenje o izmirenim obavezama (Tax Clearance Certificate) za prodavca.
- Opštinsko uverenje (TAP / ΤΑΠ) kojim se potvrđuje da nema dugovanja za lokalne komunalne poreze.
- Izvod iz katastarskog registra (katastarski list i plan).
- Poreska prijava obrasca E-9, koja potvrđuje da je nekretnina prijavljena na poreskom nalogu prodavca.
Porezi i troškovi prodavca nekretnine u Grčkoj
| Stavka troška | Stopa / Iznos | Ko plaća |
|---|---|---|
| Porez na kapitalnu dobit (Capital Gains) | 0% (suspendovan do 31. decembra 2026. godine) | Prodavac |
| Porez na prenos apsolutnih prava | 3,09% od vrednosti nekretnine | Kupac |
| Usluge inženjera (E-ID i legalizacija) | Od 500 € do preko 2.500 € (zavisi od složenosti objekta) | Prodavac |
| Provizija agencije za nekretnine | 2% – 4% (+ PDV 24%) | Prodavac i kupac (po dogovoru) |
| Notarske i katastarske takse | Oko 1% – 1,5% | Kupac |
Da li se u Grčkoj plaća porez na kapitalnu dobit?
Ne. Za fizička lica, primena poreza na kapitalnu dobit od 15% pri prodaji stambenih nepokretnosti zvanično je zamrznuta grčkim zakonom do 31. decembra 2026. godine. Privatni vlasnici (i rezidenti i nerezidenti) trenutno su oslobođeni ovog plaćanja.
Kako prodati nekretninu u Grčkoj na daljinu
Celokupnu prodaju nepokretnosti u Grčkoj možete izvršiti bez ličnog prisustva — putem specijalnog notarskog punomoćja (Power of Attorney / PoA) datog grčkom advokatu.
Postupak prodaje na daljinu:
- Overite punomoćje u konzulatu Grčke u vašoj zemlji ili kod lokalnog javnog beležnika uz overu pečatom Apostil i ovlašćeni prevod na grčki jezik.
- Vaš advokat pribavlja sva potrebna administrativna uverenja, sarađuje sa inženjerom, usklađuje poreske podatke i potpisuje predugovor (PPA).
- Na dan zaključenja posla, advokat potpisuje konačni notarski ugovor u vaše ime.
- Novac od prodaje uplaćuje se direktno na vaš bankovni račun (u Grčkoj ili inostranstvu).
Često postavljana pitanja (FAQ)
Koliko vremena je potrebno da se proda kuća ili stan u Grčkoj?
Uz realnu tržišnu cenu i unapred pripremljenu osnovnu dokumentaciju, pronalaženje inostranog kupca obično traje od 1 do 6 meseci. Pravna provera, inženjerski pregled i overa ugovora kod notara traju dodatnih 4 do 8 nedelja.
Kolika se kapara uplaćuje prilikom kupovine nekretnine u Grčkoj?
Prema standardnom predugovoru (Private Purchase Agreement), kupac uplaćuje depozit u iznosu od 5% do 10% od dogovorene cene. Ukoliko kupac odustane bez opravdanog pravnog razloga, kaparu zadržava prodavac; ukoliko prodavac odustane od posla, po zakonu je dužan da vrati dvostruki iznos kapare.
Šta je Elektronski pasoš zgrade (E-ID) i zašto je obavezan?
Elektronski pasoš zgrade (E-ID) predstavlja centralizovani digitalni registar tehničkog stanja objekta. Grčki notar zakonski nema pravo da overi prenos vlasništva bez važeće E-ID potvrde koju izdaje inženjer nakon provere da na objektu nema nelegalnih građevinskih izmena ili dogradnji.
Ko plaća troškove notara i porez na prenos vlasništva?
Prema grčkom zakonu, porez na prenos prava vlasništva (3,09%), notarske troškove i takse za upis u Katastar plaća kupac. Prodavac snosi troškove svog pravnog zastupnika, pripreme tehničke dokumentacije kod inženjera (uključujući E-ID) i ugovorene agencijske provizije.
Profesionalno savetovanje i podrška pri prodaji
Da biste prodali nekretninu u Grčkoj po najboljoj ceni i bez nepotrebnih zastoja, važno je na vreme rešiti inženjersku dokumentaciju, regulisati poreske obaveze i privući solventne kupce iz inostranstva. Ukoliko vam je potrebna stručna procena vrednosti, priprema dokumentacije ili kompletno pravno vođenje postupka — obratite se stručnjacima iz kompanija Grekodom Development i MBG Consulting Services. Pružamo podršku kroz sve faze posla, od inicijalnog pregleda do uplate novca na vaš račun, uključujući i stopostotno daljinsko zastupanje bez potrebe za vašim dolaskom u Grčku.
