Kada kupujete ili prodajete nekretninu u zemljama Zapadne Evrope ili Severne Amerike, većina ljudi je navikla na jasnu podelu uloga: prodavac ima svog agenta, a kupac svog. Svaka strana angažuje posebnog stručnjaka kako bi zaštitila svoje interese. Međutim, u Grčkoj su lokalni zakoni i praksa u posredovanju nekretninama uređeni drugačije, i to je važno uzeti u obzir pre ulaska u proces kupoprodaje.
Šta znači dvostruko zastupanje u Grčkoj?
U grčkom pravnom sistemu, agent za nekretnine se posmatra prvenstveno kao posrednik — profesionalac koji olakšava sklapanje posla između prodavca i kupca. Zbog toga zakon dozvoljava da ista agencija ili posrednik istovremeno zastupa obe strane u transakciji.
Ovo se ne smatra sukobom interesa niti retkim izuzetkom — naprotiv, dvostruko zastupanje je opšteprihvaćena i potpuno legalna praksa na grčkom tržištu nekretnina.
Ko i kako plaća proviziju agentu?
Kod dvostrukog zastupanja, svaka strana plaća proviziju za usluge koje su pružene upravo njoj:
- Prodavac plaća proviziju svom agentu po završetku kupoprodaje;
- Kupac takođe plaća dogovorenu proviziju svom agentu prilikom potpisivanja konačnog ugovora.
Ako posredovanje vodi jedna agencija, obe strane joj plaćaju odgovarajući procenat. Visina provizije varira na tržištu, pa sve finansijske uslove i rokove plaćanja treba precizno definisati u pisanom ugovoru pre početka saradnje. Standardna agencijska provizija u Grčkoj iznosi oko 3% + PDV (VAT) i plaća se, po pravilu, tek nakon uspešnog zatvaranja transakcije.
Dodatni troškovi za kupca
Agencijska provizija je samo deo ukupnih troškova. U proseku, kupac bi trebalo da planira oko 10% od vrednosti nekretnine za prateće takse, poreze i usluge:
- Porez na prenos apsolutnih prava (Property Transfer Tax): iznosi 3,09% od vrednosti nekretnine (ili njene poreske/katastarske vrednosti, ako je ona viša);
- Usluge javnog beležnika (notara): notar je obavezan učesnik u transakciji koji priprema i overava ugovor. Cena njegovih usluga obično iznosi oko 2% od vrednosti posla;
- Registracija u katastru (Cadastre): za upis novog vlasnika u registar nekretnina plaća se taksa od oko 0,5%;
- Pravna podrška (advokat): iako angažovanje advokata formalno nije uvek zakonski obavezno, u praksi je ključno za proveru pravne čistote nekretnine, odsustva tereta i ispravnosti dokumentacije. Usluge advokata obično iznose između 1% i 2% + PDV.
Troškovi prodavca
Prodavac plaća dogovorenu agencijsku proviziju po realizovanoj prodaji. Pored toga, u zavisnosti od stanja nekretnine i njene pravne istorije, prodavac može imati troškove angažovanja inženjera (radi izdavanja obaveznog elektronskog pasoša objekta — Electronic Building Identity), advokata ili knjigovođe.
Šta pitati agenciju pre početka saradnje?
Da biste izbegli nesporazume tokom procesa kupoprodaje, unapred postavite agentu sledeća pitanja:
- Da li agencija u ovoj konkretnoj transakciji zastupa obe strane (i prodavca i kupca)?
- Koliki je tačan iznos provizije, kada i pod kojim uslovima se plaća?
- Da li su svi finansijski uslovi jasno definisani u pisanom ugovoru?
- Da li agencija pruža kompletnu pravnu podršku ili je potrebno da samostalno angažujete advokata?
Zaključak
Dvostruko zastupanje u Grčkoj je standardan i transparentan tržišni model. Potpisivanje zvaničnog ugovora, jasni uslovi saradnje i potpuno razumevanje svih pratećih troškova omogućavaju da se kupoprodaja nekretnine sprovede brzo, sigurno i bez neprijatnih iznenađenja.
