Prodaja nekretnine u inostranstvu nije samo pronalaženje pravog kupca, već zahteva i pažljivo planiranje budžeta. U Grčkoj prenos vlasništva nad nekretninom prati niz obaveznih troškova, poreza i taksi. Da vas konačan iznos transakcije ne bi iznenadio, detaljno ćemo proći kroz sve stavke koje je prodavac dužan da plati.
1. Provizija agencije za nekretnine
Usluge posrednika predstavljaju jedan od glavnih troškova prilikom prodaje nekretnine.
- Visina provizije: U proseku, provizija na grčkom tržištu nekretnina iznosi 3% od vrednosti transakcije plus PDV. Tačni uslovi moraju uvek biti dogovoreni i potpisani u pisanoj formi pre početka promocije objekta.
- Kada se plaća: Po pravilu, provizija se isplaćuje tek nakon uspešnog završetka transakcije u kancelariji notara. Procena nekretnine, marketinške kampanje i organizacija obilazaka obično se vrše od strane agencija bez ikakvih avansnih plaćanja.
Važna napomena o dvostrukom zastupanju
Grčki zakon zvanično dozvoljava praksu „dvostrukog zastupanja“. To znači da isti agent može delovati kao posrednik koji predstavlja i prodavca i kupca u okviru iste transakcije. U ovom slučaju, obe strane plaćaju svoj udeo provizije agentu nezavisno jedna od druge.
2. Troškovi advokata i notarske takse
Osiguravanje pravne sigurnosti transakcije u Grčkoj zahteva angažovanje profesionalaca čije usluge plaća prodavac:
- Usluge advokata: Iako angažovanje advokata za prodavca danas nije zakonski obavezno, u praksi se to toplo preporučuje. Advokat proverava pravnu istoriju nekretnine, pomaže u uklanjanju eventualnih tereta ili zabeležbi i usaglašava nacrt ugovora.
- Priprema dokumenata:Prodavac je dužan da o svom trošku prikupi određeni paket sertifikata. U njih spadaju:
- Potvrda o poreskoj čistoti (poresko oslobođenje).
- Energetski pasoš nekretnine (EPC).
- Potvrda inženjera kojom se potvrđuje usklađenost zgrade sa građevinskim propisima i odsustvo nelegalnih prepravki.
3. Porezi i takse
Ukupno poresko opterećenje prodavca zavisi od mnogih faktora:
- Porez na kapitalnu dobit: U Grčkoj postoji zakonski okvir za porez na razliku između kupovne i prodajne cene nekretnine. Međutim, njegova primena se redovno obustavlja ili prilagođava od strane vlade radi podsticanja aktivnosti na tržištu, pa je pre transakcije izuzetno važno proveriti trenutna pravila.
- Status poreskog rezidenta: Poreska pravila i posledice mogu se razlikovati u zavisnosti od toga da li je prodavac državljanin Grčke, rezident EU ili državljanin treće zemlje.
- Odbici i troškovi: Dokazani troškovi renoviranja, modernizacije i prvobitni troškovi sticanja nekretnine ponekad se mogu odbiti radi smanjenja poreske osnovice. Preporučuje se konsultacija sa licenciranim grčkim računovođom radi optimizacije poreskih obaveza.
4. Daljinska prodaja nekretnine
Ako se nalazite van Grčke, nije neophodno da lično dolazite u zemlju radi obavljanja transakcije. Proces se može u potpunosti organizovati na daljinu:
- Punomoćje (PoA): Možete sastaviti overeno punomoćje na ime vašeg advokata u Grčkoj. To se može uraditi preko grčkog konzulata u vašoj zemlji ili kod lokalnog notara sa apostil pečatom.
- Prikupljanje dokumenata: Vaš punomoćnik će direktno komunicirati sa inženjerima, računovođama i državnim organima radi prikupljanja sve neophodne dokumentacije.
- Potpisivanje ugovora: Advokat potpisuje konačni ugovor o kupoprodaji kod notara u vaše ime.
Napomena: usluge trećih lica (inženjera, prevodilaca, kurira) prilikom daljinske transakcije prodavac plaća posebno.
Kontrolna lista (Checklist) za prodavca pre transakcije
Da bi transakcija prošla glatko, uverite se da ste pripremili sledeće:
- [ ] Aktivni grčki poreski broj (AFM).
- [ ] Vlasnički list koji potvrđuje pravnu čistotu nekretnine.
- [ ] Elektronski pasoš zgrade (digitalni dosije koji je sada obavezan za sve transakcije nekretninama u Grčkoj).
- [ ] Potvrdu o plaćenom godišnjem porezu na nekretnine (ENFIA).
Izjava o odricanju odgovornosti: Ovaj materijal je isključivo informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili poreski savet. Za dobijanje preporuka prilagođenih vašoj situaciji, obratite se kvalifikovanom advokatu, računovođi ili notaru u Grčkoj.
